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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割/张宝华

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 05:57:30  浏览:8020   来源:法律资料网
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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识,2007年7月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查明,王明坤在婚前购买了楼房一套,总房款24万余元,其中王明坤婚前支付首付款13万元,其余办理了按揭贷款,该房产在婚前办理了房产所有权证书,登记在王明坤名下。在诉讼过程中,两人一致认可,结婚时该房价值498492元,在共同生活期间共同还贷64386元,王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为,该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款,且办理了房产证,该楼房应为王明坤的婚前个人财产,同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决:王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决,向山东省日照市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审该项判决,依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为,一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定,体现了照顾女方权益的原则,庄佃芝的上诉理由不能成立,法院不予支持。
2012年3月13日,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题,因我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志的,因此判决房屋是否属于夫妻共同财产,关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的,并受多种买受人以外因素的影响,如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分,应当从两个方面考虑:一是从还贷的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入;二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定,如果双方对于上述问题进行了特别约定,则分割房产时约定优先,不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产,一般情况下,可以按照一人一半的原则分割,即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下,房屋购置资金的来源有以下三个部分组成:(一)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;(二)双方当事人婚后共同还贷部分;(三)未偿还的贷款。
对于第(一)部分,因该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割;对于第(三)部分,未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务,其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有,对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第(二)部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋,同时,房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机,因此对于夫妻共同还贷部分,不应简单的视为夫妻共同债权,而由房屋所有权人简单地补偿对方一半,还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值,因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定,各地法院计算方式不一致,大约有以下三种计算方式:1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×(房产的现值-总房款)÷2;2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×(房产的现值÷总房款);3.应补偿的增值数额=(房产的现值-总房款)÷总房款)×共同还贷部分÷2。笔者认为,在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时,要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则,也就是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以,在计算时还应综合考虑:涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然,上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形,也并非绝对权威准确,法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益,保护妇女权益,公允判决,才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言,法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条的规定,结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况,判决涉案房屋所有权归王明坤所有,并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号:(2011)东民一初字第1814号;(2012)日民一终字第104号



张宝华,王林林 山东省日照市中级人民法院
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北京市人民政府关于严格控制高层楼房住宅建设的规定

北京市人民政府


北京市人民政府关于严格控制高层楼房住宅建设的规定
 (1989年12月25日北京市人民政府第42号令发布)


  为贯彻落实《北京城市建设总体规划方案》和首都规划建设委员会《关于北京市区建筑高度控制方案的决定》,保护和发扬北京作为全国历史文化名城的特点,合理规划和建设高层楼房住宅,特作如下规定。


 一、本市二环路以内(不含二环路规划范围)的地区,不得建设高层楼房住宅。


 二、在本市二环路以外(含二环路规划范围)的城区、近郊区进行住宅综合开发,在拆迁负担过大和景观有特殊需要等条件下,可以少量建设高层楼房住宅,但其高度,板式楼房不得超过12层,塔式楼房一般不得超过19层,在特殊情况下塔式楼房住宅最高不得超过18层。
  前款规定的地区,不得分散建设高层楼房住宅。


 三、在城区、近郊区因特殊情况确需建设超过本规定限定高度的楼房住宅,必须由市城市规划管理局核报首都规划建设委员会批准。


 四、违反本规定建设高层楼房住宅的,按违章建设论处,对违反规定审批者,要追究行政责任。


 五、本规定施行前已经批准施工在建的高层楼房住宅工程,地处重要路口、主要干道的,要进行复查,与环境景观不协调或城市公用设施近期内不能配套建设的,要修改建设方案后再继续施工;本规定施行前正在申请建设尚未领得建设工程许可证的,由市城市规划主管机关会同有关部门参照本规定重新进行审查调整。


 六、本规定具体执行中的问题,由市城市规划管理局负责解释。


 七、本规定自1990年1月1日起施行。

山西省婚姻登记实施细则

山西省人民政府


山西省婚姻登记实施细则
山西省政府
第8号


第一章 总则
第一条 为了实施国务院批准、民政部发布的《婚姻登记办法》,结合我省实际情况,制定本细则。
第二条 男女双方自愿结婚、离婚、复婚,必须双方亲自到一方户籍所在地的婚姻登记机关进行登记。
对婚姻当事人双方户籍均不在本辖区内的,原则上不予登记。如婚姻当事人双方不在同一地工作,可以到一方父母户籍所在地办理结婚登记。

第二章 登记机关和登记员
第三条 办理婚姻登记的机关,农村为乡、镇人民政府,城市为街道办事处。
婚姻登记管理工作由县级以上民政部门负责。
第四条 婚姻登记机关应公布办理婚姻登记的时间。
第五条 婚姻登记机关的登记员,由乡、镇人民政府和城市街道办事处的民政助理员担任。婚姻登记员须经县级以上民政部门进行业务培训,考试合格,发给婚姻登记员证书,方可上岗。
第六条 婚姻登记员的职责是:
(一)贯彻执行国家有关婚姻的方针、政策和法律、法规;
(二)负责办理婚姻登记;
(三)积极进行晚婚晚育、计划生育和移风易俗、节约办婚事的宣传教育;
(四)按时上报婚姻登记统计报表;
(五)整理上交婚姻登记档案资料。
婚姻登记员必须廉洁奉公,不徇私情,严格依法办理婚姻登记。
第七条 婚姻登记员本人的结婚、离婚、复婚登记,应到县级民政部门指定的婚姻登记机关办理。

第三章 结婚、离婚、复婚登记
第八条 男女双方自愿申请结婚,须持下列证明:
(一)本人居民身份证或户籍证明;
(二)所在单位或户籍所在地的村民委员会(居民委员会)出具的《婚姻状况证明》;
(三)经省批准开展婚前健康检查的地方,还需提供《婚姻登记办法》规定的禁止结婚疾病的检查证明;
(四)属于第二条第二款情况,到一方父母户籍所在地办理结婚登记的,还应提供当事人父母所在单位或村民委员会(居民委员会)出具的父子(女)或母子(女)关系的证明。
第九条 婚姻当事人的《婚姻状况证明》,国家工作人员、企业事业单位职工、社会团体人员,由本单位人事、劳资部门出具;村民、城镇居民,私营企业的人员,由户籍所在地的村民委员会(居民委员会)出具。到本乡、镇或街道办事处辖区外办理结婚登记,《婚姻状况证明》须加
盖乡、镇人民政府或街道办事处印章。
出具《婚姻状况证明》的单位和村民委员会(居民委员会),必须如实填写婚姻当事人的出生年月和婚姻状况(未婚、离婚、丧偶)的证明,不得弄虚作假。
第十条 对申请结婚登记的男女双方,凡符合《婚姻法》的规定,婚姻登记机关应准予登记,分别发给结婚证。任何单位和个人都不得干涉婚姻自由和阻挠婚姻登记工作。
离婚后申请复婚的,应收回《离婚证》或离婚《判决书》、离婚《调解书》;再婚的,应在《离婚证》、离婚《调解书》、离婚《判决书》上注明再婚登记的时间和双方的姓名,并加盖婚姻登记专用章。
第十一条 申请结婚的男女双方或一方有下列情形之一的,不予登记:
(一)男不满二十二周岁,女不满二十周岁;
(二)男女双方或一方非自愿的;
(三)已有配偶的;
(四)属于直系血亲或三代以内旁系血亲关系的;
(五)患有麻疯病和性病未经治愈的。
第十二条 申请结婚的男女双方,对婚姻登记机关询问的情况,应如实提供。婚姻登记机关认为婚姻当事人所提供的情况不清楚,不予登记。
第十三条 对申请离婚的当事人,婚姻登记机关应当进行耐心调解,以防止欺骗性离婚。调解期不超过三个月,调解无效,确属自愿离婚的,应准予登记,发给《离婚证》,收回《结婚证》。
第十四条 男女一方要求离婚或双方要求离婚的,如对子女抚养和财产分割未达成协议,由当事人按规定向人民法院起诉。
当事人在婚姻登记机关登记离婚后,其中一方不执行协议而发生子女、财产纠纷的,先由婚姻登记机关和当事人所在单位共同调解。调解无效的,当事人可向当地人民法院起诉。
第十五条 已办理结婚登记,领取《结婚证》后,未同居而要求解除夫妻关系的,按离婚登记程序办理。
第十六条 《结婚证》、《离婚证》、《夫妻关系证明书》、《解除夫妻关系证明书》、《结婚登记申请书》、《离婚登记申请书》、《申请出具夫妻关系证明书》、《申请出具解除夫妻关系证明书》由省民政部门统一印制。

第四章 涉外、华侨、港澳台同胞的婚姻登记
第十七条 本省公民同外国人(包括常驻我国和临时来华的外国人、外籍华人、定居我国的侨民),在本省境内办理结婚登记的,委托太原市民政部门按照国务院批准颁发的《中国公民同外国人办理结婚登记的几项规定》办理。
第十八条 华侨或港澳同胞同本省公民之间办理婚姻登记的,按照民政部颁布的《华侨同国内公民、港澳同胞同内地公民之间办理婚姻登记的几项规定》,由申请结婚的当事人在本省一方户籍所在地的县级民政部门办理。
第十九条 未取得国外居住权的自费出国留学生,申请在本省办理婚姻登记的,应持本人护照和我驻外使、领馆出具的在国外期间婚姻状况证明;公费留学生可持国家主管部门出具的出国留学生婚姻状况证明,由双方共同到本省一方户籍所在地或留学生原户籍所在地的婚姻登记机关办
理。
第二十条 台湾同胞与本省公民之间办理结婚登记或在台人员与留居本省的配偶的婚姻关系问题,由本省公民户藉所在地的县级以上民政部门按照有关规定办理。

第五章 婚姻登记档案管理
第二十一条 婚姻登记机关和县级民政部门,应建立健全婚姻登记档案管理制度,婚姻档案资料由县级民政部门定期接收,立卷归档。
第二十二条 婚姻当事人丢失《结婚证》、《离婚证》的不予补发。婚姻当事人因出国、旅游、继承财产等正当理由,需要证明夫妻关系或已解除夫妻关系的,可持本人户籍证明和所在单位出身的婚姻状况证明,由县级民政部门出具《夫妻关系证明书》或《解除夫妻关系证明书》。县
级民政部门也可以向公安、司法机关提供婚姻当事人依法登记结婚、离婚、复婚的证明。

第六章 处罚
第二十三条 婚姻登记机关发现当事人在登记时有违反本办法第十一条规定而故意隐瞒的,应给予批评教育,已取得《结婚证》的,由县级民政部门宣布该项婚姻无效,收回已骗取的《结婚证》,并处以二百元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 未到婚姻登记机关办理结婚登记而以夫妻关系同居的,为非法婚姻。婚姻登记机关可责成婚姻当事人所在单位或村民委员会(居民委员会)对当事人给予批评教育,并处以二百元以下的罚款;如当事人符合《婚姻法》有关结婚规定,所在单位或村民委员会(居民委员会)
应责令其办理结婚登记手续;如果当事人不符合有关结婚规定,应责令其分居。
第二十五条 对不依法为当事人出具婚姻状况证明及制造假证明或利用职权干扰婚姻登记机关执行公务的有关责任者,所在单位、村民委员会(居民委员会)或上级主管部门应给予批评教育,情节严重的应给予纪律处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 婚姻登记人员利用职权,故意刁难或索贿受贿的,应视其情节轻重,给予批评教育、行政处分,或由县级以上民政部门撤销婚姻登记员资格,收回婚姻登记员证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则
第二十七条 本细则由省民政厅负责解释。
第二十八条 本细则自发布之日起施行。



1989年6月2日