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广东省潮州市人民政府


潮府〔2004〕19号

印发《潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法》的通知



各县、区人民政府，枫溪区管委会，市府直属各单位：

现将《潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○四年五月十一日





潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法



　　第一条　为加强房地产开发工程项目竣工综合验收管理，确保房地产开发工程项目整体质量和市政基础设施、公共配套设施齐备，保障房地产买受人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于潮州市城区范围内所有房地产开发工程项目。

　　本办法所称房地产开发工程项目竣工综合验收，是指市建设行政主管部门组织有关部门对房地产开发工程项目中涉及公共安全的内容及共用配套设施建设等情况所作的认定。

　　第三条　潮州市建设局为我市房地产开发工程项目综合验收工作的行政主管部门。负责组织市城区房地产开发工程项目的竣工综合验收。

　　市规划、国土、公用事业、房管、环保、园林、人防、地震、公安消防、气象等单位应积极参加房地产开发工程项目竣工的综合验收工作。

　　第四条　凡申请房地产开发工程项目竣工综合验收，必须符合下列条件：

　　（一）项目按批准规划和有关专业管理部门设计审核的要求全面建成；

　　（二）单项工程及其配套附属工程已经竣工，并已取得由相关部门验收合格或备案的证明材料；

　　（三）施工用的临时工棚及临时电、水设施、建筑残土、剩余构件、施工机具等全部清拆完毕，达到场清地平；

　　（四）建设用地范围内的被拆迁户已全部按拆迁安置方案落实安置；

　　（五）建设开发项目的物业管理已按物业管理有关法律、法规的规定，委托有资质的物业管理单位进行前期管理。

　　第五条　申请房地产开发工程项目竣工综合验收，须提交如下资料：

　　（一）综合验收申请；

　　（二）工程立项审批材料；

　　（三）建设用地批准书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等建设用地、规划审批资料；

　　（四）环境影响报告书或环境报告表等环境保护审批材料；

　　（五）建设工程设计施工资料；

　　（六）建设工程招投标（按规定须实行招投标的）、施工及监理等合同材料；

　　（七）工程监理报告；

　　（八）工程单项验收及备案资料；

（九）房地产开发项目前期物业管理服务协议等材料。

（十）建设行政主管部门规定的其他材料。

第六条　房地产开发工程项目竣工综合验收按以下程序进行：

　　（一）房地产开发工程项目（包括附属配套设施）全部竣工，并经单项验收合格后，房地产开发企业向市建设局提出综合验收申请并提交本办法第五条规定的资料。

　　（二）市建设局在收到项目综合验收申请表及所需资料后30天内，组织综合验收小组依照本办法第四条规定的内容进行验收。

　　（三）综合验收小组应认真审阅有关资料，听取开发单位情况汇报，深入现场核实各竣工项目，全面鉴定和评价，提出验收意见。

　　（四）市建设局根据验收小组验收意见，对房地产开发工程项目竣工综合验收作出合格或不合格的评定。评定为合格的，由市建设局按规定签发《潮州市房地产开发工程项目准用证》；评定为不合格的，由市建设局签发《潮州市房地产开发工程项目整改通知书》，责令房地产开发企业限期整改，直至符合条件后，由房地产开发企业重新向市建设局提出综合验收申请。

第七条　分期建设的居住小区，可以实行分期验收，逐期办理验收投入使用手续。

　　住宅小区建设项目全部竣工后，房地产开发企业向市建设局提出住宅小区竣工综合验收申请，市建设局组织综合验收小组进行整体综合验收。

　　第八条　未取得《潮州市房地产工程项目准用证》的工程项目，不得交付使用，房地产管理部门不得核发商品房屋产权权属证书。

　　第九条　未取得《潮州市房地产开发工程项目准用证》的工程项目，房地产开发企业不得交付使用且应继续承担该工程项目的维修管理责任。

　　第十条　违反本办法规定，按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定予以处罚。

第十一条　负责房地产开发工程项目竣工综合验收的工作人员，如在综合验收工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，将依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十二条　各县的房地产开发工程项目竣工综合验收可参照本办法执行。

　　第十三条　本办法由市建设局负责解释。自颁发之日起实施。






　　【案情回放】

　　广东步步高电子工业有限公司依法注册了“BBK”商标，核定使用的商品范围包括移动电话。被告人陈某从2009年4月起租借上海天目西路一商铺，以虚构的上海瑞泰通讯设备有限公司名义从事手机销售。2010年4月6日，该商铺以每部390元的价格销售给他人“步步高”品牌i508+型和K303+型手机各40部，销售金额3.12万元。同年4月8日，被告人陈某又以同样的价格销售“步步高”品牌i508+型手机50部，销售金额1.95万元。两次交易的销售金额共计5.07万元。经鉴定，上述130部手机均系假冒“步步高”品牌手机，其中i508+型手机使用了“BDK”标识，K303+型使用了“BBK”标识。

上海市闸北区人民检察院起诉指控被告人陈某犯销售假冒注册商标的商品罪，向上海市闸北区人民法院提起公诉。经上海市第二中级人民法院指定，本案由上海市杨浦区人民法院审理。上海市杨浦区人民法院受理后，在审理过程中，上海市闸北区人民检察院以证据不足为由要求撤回对本案的起诉。

上海市杨浦区人民法院认定：上海市闸北区人民检察院要求撤回起诉的意见，符合有关法律规定，予以准许,遂依法裁定准予上海市闸北区人民检察院撤回起诉。

【各方观点】

本案的争议焦点在于“BDK”标识与注册商标“BBK”是否属于刑法中“相同的商标”，如是，被告人陈某构成销售假冒注册商标的商品罪，应依法追究其刑事责任；如否，被告人陈某不构成犯罪，承担相应的民事责任即可。对此，存在以下观点：

陈庆安（上海社会科学院副教授）：刑法中“相同的商标”，是指与被假冒的注册商标完全相同，或者与被假冒的注册商标在视觉上基本无差别，足以对公众产生误导的商标。本案中“BDK”标识与注册商标“BBK”显然不完全相同，但容易对公众产生误导，因此，关键在于判断“BDK”标识与注册商标“BBK”在视觉上是否基本无差别。一般情况下，只要稍加注意，就会发现“BDK”与“BBK”存在差别，故两者既不属于“完全相同”的商标，也不属于“基本相同”的商标。

蔡一军（上海政法学院副教授）：“BDK”标识与注册商标“BBK”属于近似商标，不属于刑法中“相同的商标”，因此，被告人陈某销售使用“BDK”标识的假冒“步步高”品牌手机的行为，不属于销售假冒注册商标的商品的行为。扣除贴附“BDK”标识的手机的销售金额，被告人的销售金额达不到刑法规定的数额较大即销售金额在5万元以上，其行为不构成犯罪，故公诉机关撤诉、法院准予撤诉的裁定是正确的。

周智军（北京中伦文德律师事务所上海分所律师）：比较“BDK”标识与注册商标“BBK”，只要施以普通的注意，就能发现“D”和“B”在视觉上的差别，故两者不属于刑法上的“基本相同”商标。但按照民法上对“近似”商标的要求，中间字母“D”和“B”在外形上有一定的相似度，读音相近，使相关公众误认为两者之间存在特定的联系的意图十分明显，因此，两者应构成近似商标。尽管被告人的行为不构成犯罪，不需要承担刑事责任，但其行为属于民事侵权行为，应依法承担民事责任。

【法官回应】

“BDK”标识与注册商标“BBK”不属于刑法中“相同的商标”

销售假冒注册商标的商品罪要求行为人销售的对象必须是假冒注册商标的商品，而成为假冒注册商标的商品必须同时符合两个条件：一是行为人销售的商品必须与注册商标所有权人的商品属于同一种商品；二是这种商品上所贴附的是与他人注册商标相同的商标。本案中，被告人销售的商品与权利人的商品均属于移动电话，因此，关键在于判定被告人销售的商品所贴附的商标“BDK”与权利人的注册商标“BBK”是否属于相同的商标。若判定为相同的商标，被告人销售金额达到刑法规定的数额较大即销售金额在5万元以上，构成犯罪；反之，则不构成犯罪。

1．关于刑法中“相同的商标”的具体规定

《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：刑法第二百一十三条规定的“相同的商标”，是指与被假冒的注册商标完全相同，或者与被假冒的注册商标在视觉上基本无差别，足以对公众产生误导的商标。该解释明确“相同的商标”分为两类：一类是与被假冒的注册商标“完全相同”；另一类是与被假冒的注册商标“基本相同”。“完全相同”商标是指两商标相比较，文字、图形或者文字与图形的组合完全相同。“基本相同”商标是指两商标相比较，在商标整体、细节上，单从视觉上看都不容易分辨出差异，足以对公众产生误导。“完全相同”和“基本相同”都坚持视觉判断这唯一标准，实践中容易把握的是“完全相同”的情况，不容易把握的是“基本相同”的情况。基于此，《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理侵犯知识产权刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第六条规定：具有下列情形之一的，可认定为“与其注册商标相同的商标”：（1）改变注册商标的字体、字母大小写或者文字横竖排列，与注册商标之间仅有细微差别的；（2）改变注册商标的文字、字母、数字等之间的间距，不影响体现注册商标显著特征的；（3）改变注册商标颜色的；（4）其他与注册商标在视觉上基本无差别、足以对公众产生误导的商标。

本案中，涉案的注册商标“BBK”由广东步步高电子工业有限公司依法注册，受国家法律保护。被告人销售的手机既有使用“BBK”标识的，也有使用“BDK”标识的。对于使用“BBK”标识的，与权利人注册商标完全相同，这部分商品符合假冒注册商标的商品的要求。使用“BDK”标识的，显然可以排除与权利人注册商标“BBK”完全相同的情况，只能从“基本相同”的角度予以审查。

2．“基本相同”商标的判断标准

从“基本相同”的定义来看，判断两商标是否基本相同，应把握两个方面的条件：第一个条件是两商标相比较，视觉上基本无差别。正确理解这一点，应与民法上的“近似商标”相区分。民法上界定商标侵权中使用商标的情况也区分为两种，一是使用与注册商标相同的商标，二是使用与注册商标近似的商标。对“基本相同”商标和“近似商标”做适当合理的区分，可以划清刑法调整商标犯罪和民法调整商标侵权的范围和边界。《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：商标法第五十二条第（一）项规定的商标近似，是指被控侵权的商标与原告的注册商标相比较，其文字的字形、读音、含义或者图形的构图及颜色，或者其各要素组合后的整体结构相似，或者其立体形状、颜色组合近似，易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为其来源与原告注册商标的商品有特定的联系。相比判定“基本相同”商标的标准的单一性，“近似”商标的判定标准要宽泛得多，而且涵盖了“基本相同”的判断标准。“基本相同”商标的比较主要从“形”上进行比较，而“近似”商标除了从“形”上进行比较外，还包括从“义”、“音”、“色”、“比例”等方面进行比较。换言之，“基本相同”商标对一般公众而言，视觉上基本分不清假冒商标和被假冒注册商标的区别，但就“近似”商标而言，两者之间的区别通过施以普通注意，其差别还是显而易见的。

第二个条件是两商标在视觉上的基本无差别足以对公众产生误导，使公众对商品来源产生误认，或者产生当事人与注册商标人之间存在某种特殊联系的错误认识。这里的误导公众，以相关公众通常的识别能力为标准。相关公众是指与注册商标的商品有关的一般消费者，他们在购买某种品牌的商品时一般都会做出其所购买的商品的注册商标与其先前所知的注册商标是否相同的判断，并进而影响其购买的决策。所谓普通的识别能力，不要求普通消费者具有特别的知识经验或者在购买商品时对商标的观察施以特别的注意力，只要以普通的消费知识经验，施加普通的注意力，在隔离观察的情况下，不能区分两个商标的细微差别，即可认定两个商标属于“相同的商标”。

3．“BDK”与“BBK”不属于刑法中“相同的商标”

本案中，注册商标“BBK”系文字商标，文字商标的显著部分表现在文字上，因此，假冒商标和注册商标在文字上的等似程度对于“基本相同”的认定具有重要意义。根据刑法及相关司法解释、规范性文件对“基本相同”的要求，文字商标认定为“基本相同”的首要条件是两个商标的文字必须相同，否则视觉上难以达到基本无差别的要求。例外的是英文字母或拼音字母存在大小写的情况，视觉上有明显差别，但字母大小写仍然不能改变文字相同的事实，这正是《意见》将这种情况列为“基本相同”的原因。据此，比较被告人使用的“BDK”标识与注册商标“BBK”，只要施以普通的注意，就能发现“D”和“B”在视觉上的差别，故而两者不属于刑法上的“基本相同”商标。反之，按照民法上对“近似”商标的要求，从形、音、义等方面比较“BDK”标识和注册商标“BBK”，两者在同一种商品上使用，均为三个大写字母，排列方式相同，首、尾两字母相同，中间字母“D”和“B”在外形上有一定的相似度，读音相近，使相关公众误认为两者之间存在特定的联系的意图十分明显，因此，两者应构成近似商标。

综上，被告人使用的“BDK”标识与注册商标“BBK”不属于相同的商标，贴附“BDK”标识的手机自然就不属于假冒注册商标的商品。扣除贴附“BDK”标识的手机的销售金额，被告人的销售金额达不到刑法规定的数额较大即销售金额在5万元以上，因此，被告人的行为不构成销售假冒注册商标的商品罪。但被告人的行为属于民事侵权行为，应由民法予以调整。

（作者单位：上海市高级人民法院 上海市杨浦区人民法院）