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二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

宋晓锋


1.案情简介

　　2008年9月，王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房，双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税，网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万，并拒绝向李某支付另外的40万房款，由此形成纠纷。

2.“阴阳合同”之含义及效力分析

2.1在二手房交易过程中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。

2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门，目的是少缴税费。那此类合同的效力如何？笔者认为，一般情况下，阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。

　　第一，“阴合同”是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同法的生效要件，双方均应遵照执行。

　　第二，“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立，为办理过户需要，双方并不遵守执行，虽然是当事人双方真实的意思表示，但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定，“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知，“阳合同”应确认为无效。

　　本案中，王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的，而双方进行网签的合同是无效的，王某应再向李某支付房款40万元。

3. “阴阳合同”之风险

　　虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是也存在一定的风险。

　　首先，双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。

　　其次，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。

　　再次，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同（黑合同）约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。

宋晓锋，河北定州人，管理学学士，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话：13121692405

宠物何来“监护人”？

杨涛

北京拟逐步建立宠物监护人制度，以应对宠物增多所带来的诸多问题。这是北京市市政管理委员会日前表示的。(《新京报》4月18日)
如今，概念翻新是一件时髦的事情，北京市市政管理委员会也赶了个趟，他们将法律上的“监护人”准备创造性地用在宠物身上，不过，这一创新恐怕并不妥当。
在民法上，监护是指依照法律规定，对未成年人、无民事行为能力或限制民事行为能力的精神病人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护的法律制度。因而，监护人就是指对未成年人、无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人的人身、财产以及其他一切合法权益依法进行监督和保护的人。由于可见，设置监护人的前提有两个，一是监护人保护的对象是人，是民事主体；二是监护的主要目的是为了保护无行为能力人和限制行为能力人的一切合法权利，保护正常的社会经济秩序。
近些年来，尽管全社会动物保护运动风起云涌，但其主流仍然是从保护环境和协调人与自然的关系出发，强调对于动物的保护，但既然是人类社会，整个社会当然是“以人为本”，动物还不能与人平起平坐。因此，反映在民法中，人是民事主体，而动物是物，是客体。宠物不享有民事权利能力，是人的权利的指向，宠物与其主人其实是就所有权人与物的归属关系。而监护的对象是人，被监护人有独立的民事权利能力，在人格上与社会上的其他人都是平等的，只是因为年纪小或者精神不正常，不能单独表达自己的意志，没有民事行为能力，因此需要监护人来代其表达意志，处理一些事务。宠物同样不能独立表达自己的意志，但因为其是客体，主人处理涉及宠物的事务却不是为表达宠物的意志，而是表达主人自己的意志。监护一词对于宠物来说，是风牛马不相及。
再看监护的第二个条件，监护的主要目的是为保护被监护人的合法权利。宠物有合法权利吗，物是为人占有、使用、转让与处分，其目的是为实现人的需求。当然，动物保护者会说要善待动物，宠物也应当享有一定的权益，但是，即使是从保护动物的角度出发，要求善待宠物也只是说要求对人在行使对宠物的所有权是要受到一定的限制，不能说宠物享有权利对抗主人的所有权。主人对宠物所做的一切事情是为自己，而不是为保护宠物的权利，如果法律要求其要善待宠物，那就是国家和社会享有要求主人善待宠物的权利，主人此时善待宠物的举动，那是在落实对国家和社会的义务。
其实，北京市市政管委称的建立宠物监护人制度，是要求每一只宠物必须注册登记户口，填写宠物状况，宠物监护人的姓名、住址、联系方式；要求宠物在公共场所一律佩戴宠物身份证。一旦发生伤人等情况，即可直接与宠物监护人取得联系，采取警告、罚款或请求赔偿等惩罚、补救措施。这种制度纯粹就是具体落实民法上的侵权责任的一种制度，民法通则规定，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。由此可见，所谓的“宠物监护人制度”所要保护的并不是宠物的权利，而是其他人的权利，何以称主人为“监护人”呢？从北京市市政管委建立这项制度的宗旨来看，可能称之为“宠物管理人制度”比较妥当，宠物既然是主人的物，主人就有义务将其管理好，防止伤害他人和污染环境。
许多词语在法律上是有特定的含义的，政府机关最好还是不要生搬硬套，否则既误导民众，又造成法律用语的混乱，贻笑大方。

江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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