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农村房屋买卖合同的效力认定/李泓燕

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 07:26:08  浏览:8442   来源:法律资料网
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【案情】

1991年6月,王某因农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某,罗某交付3300元购房款,王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,房屋面临拆迁,罗某无法获得拆迁补偿款,遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点:第一种观点认为本案房屋买卖合同无效,原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定,“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人,其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明,城镇居民可购买农村房屋,只是在取得房屋所有权时,房屋所占的土地使用权转为国家所有,同时应该办理相应的审批手续。

但是,1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号文件)第二条中明确规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件,属于部门规章,不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此,办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件,而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖私有房产,且不损害国家和社会公共利益,双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为,土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”,由于宅基地本身也是建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时,农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地,但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋,

另外,本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后,在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法不溯及既往的原则,本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

3.认定无效的社会效果弊大于利 首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前,如果认定合同无效,会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会稳定。其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)
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丹东市人民政府关于发布《丹东市城镇灵活就业人员住院医疗保险暂行办法》的通知

辽宁省丹东市人民政府


关于发布《丹东市城镇灵活就业人员住院医疗保险暂行办法》的通知

丹政发[2006]6号


各县(市)区人民政府、市政府各部门:
《丹东市城镇灵活就业人员住院医疗保险暂行办法》业经2006年2月8日市政府第35次常务会议审议通过,现予公布,自2006年4月1日起施行。




丹东市人民政府办公室
二○○六年二月十五日




丹东市城镇灵活就业人员住院医疗保险暂行办法

第一条 为保障城镇灵活就业人员的基本医疗,根据辽宁省人民政府《关于进一步推进医疗保险制度改革有关问题的通知》(辽政发[2002]35号)和国家劳动和社会保障部办公厅《关于城镇灵活就业人员参加医疗保险的指导意见》(劳社厅发[2003]10号)精神,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于丹东市振兴区、元宝区、振安区和丹东边境经济合作区内,在国家规定的劳动年龄范围内具有劳动能力的自由职业者、与用人单位终止或解除劳动关系的失业人员、个体工商户及其从业人员(以下简称“灵活就业人员”)。
第三条 本办法规定范围内的灵活就业人员,缴纳的医疗保险费全部用于建立统筹基金(不建立个人医疗帐户),自缴费之日起3个月后按照《丹东市城镇职工基本医疗保险实施办法》(丹政发[2001]56号)等有关配套文件规定,享受住院医疗保险待遇。
第四条 市劳动和社会保障局是灵活就业人住院医疗保险的行政主管部门,市医疗保险管理中心(以下简称“市医保中心”)具体负责经办灵活就业人员住院医疗保险业务。
第五条 灵活就业人员的住院医疗保险费,由市医保中心负责征收,纳入财政专户管理,支出由市医保中心实行单独建帐,单独核算。
第六条 灵活就业人员住院医疗保险费由个人按月缴纳,缴费标准为我市上年度职工平均工资的6%,并于每年7月1日随职工平均工资的变化进行自然调整。
经市人民政府批准,灵活就业人员住院医疗保险费缴费标准可适当调整。
第七条 符合本办法规定的灵活就业人员,应在本办法施行之日起1年内办理参保手续并缴费。逾期办理参保并缴费的,须从本办法施行之日起补缴住院医疗保险费,同时按日加收0.5‰的统筹资金。补缴保费期间所发生的住院医疗费用由个人负担。
其中本办法施行时,尚未到达国家规定的劳动年龄,以后达到国家规定劳动年龄的灵活就业人员,未按本办法规定办理参保并缴费的,在年龄超过25周岁以后再办理参保并缴费的,须从25周岁起补缴住院医疗保险费(因上学、服兵役等特殊情况除外),同时按日加收0.5‰的统筹资金。补缴保费期间所发生的住院医疗费用由个人负担。
第八条 享受失业保险待遇的失业人员,应在失业期满前3个月缴纳住院医疗保险费。失业期满的当月享受住院医疗保险待遇。其在享受失业保险待遇期间,个人不缴纳住院医疗保险费(期间不计算医疗保险缴费年限),医疗待遇按失业保险有关规定执行。
第九条 参加住院医疗保险后的灵活就业人员,到未参保单位就业的,本人可按照本办法继续缴费,并享受原有的住院医疗保险待遇;到参保单位就业的,由参保单位按有关规定为其办理医疗保险关系转移手续和缴纳医疗保险费,并享受相应的医疗保险待遇。
第十条 灵活就业人员年龄达到男满60周岁,女满50周岁,累计缴纳医疗保险费男满30年、女满25年(本办法实施前符合国家政策规定连续计算的工龄可视同缴费年限),并且实际缴费年限不少于5年的,个人不再缴纳住院医疗保险费,继续享受住院医疗保险待遇。没有达到缴费年限的,需按本条规定标准一次性补足所差年限的住院医疗保险费后,方可享受住院医疗保险待遇。
第十一条 灵活就业人员参加住院医疗保险后,须按时连续缴纳住院医疗保险费。延迟缴费的,自次月起暂停享受住院医疗保险待遇,并从延迟之日起按日加收2‰的滞纳金;灵活就业人员恢复缴纳住院医疗保险费的,从补缴住院医疗保险费和滞纳金之日起,3个月后享受住院医疗保险待遇。
第十二条 灵活就业人员在参加住院医疗保险的同时,须按照丹东市城镇职工大额补充医疗保险管理办法的有关规定,参加大额补充医疗保险。
第十三条 原市有关城市失业人员住院医疗保险文件规定范围内,未按规定时限参加住院医疗保险,以及未按规定时间缴费或中断缴费的失业人员(均含已经办理退休手续的人员),再按原规定补缴住院医疗保险费后,按本办法的规定享受住院医疗保险待遇。
第十四条 各县(市)可参照本办法,制定本地区灵活就业人员参加住院医疗保险具体的办法。
第十五条 本办法自2006年4月1日起施行。丹东市人民政府2002年11月26日发布的《丹东市城市失业人员住院医疗保险暂行办法》(丹政发[2002]48号)同时废止。



哈尔滨市行政问责规定

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令

第1号

哈尔滨市行政问责规定



  《哈尔滨市行政问责规定》已经2012年2月12日市人民政府第2次常务会议通过,现予发布,自2012年3月15日起施行。


                             市长:宋希斌
                           二〇一二年二月十五日



哈尔滨市行政问责规定






  第一章 总 则

  第一条 为了加强对行政机关工作人员的管理和监督,促进依法履行职责,提高行政效能,根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》等法律、法规的规定,制定本规定。

  第二条 市人民政府所属工作部门和区、县(市)人民政府及其所属工作部门、乡镇人民政府、街道办事处,法律、法规授权的具有公共事务管理职能的组织,行政机关依法委托从事公共事务管理的组织(以下统称行政机关)中从事公务的工作人员,不履行、违法履行、不当履行职责,损害公共利益和行政相对人合法权益,或者造成不良社会影响的,依照本规定予以行政问责。

  第三条 行政问责应当坚持权责统一、公平公正、有错必究、教育与惩处相结合的原则,做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法、手续完备。

  第四条 行政问责工作由政府统一领导,监察机关负责组织实施。

  市和区、县(市)监察机关,负责对干部管理权限内的行政机关领导干部以及其他工作人员行政问责的具体工作。

  行政机关的监察机构或者指定的机构(以下统称行政机关行政问责机构),负责对本行政机关除本条第二款规定人员之外的其他工作人员行政问责的具体工作。

  监察机关认为有必要时,可以直接办理同级行政机关行政问责机构或者下一级监察机关负责的行政问责案件。

  第五条 监察机关在行政问责工作中应当履行下列职责:
  
  (一)指导、监督同级行政机关行政问责机构和下一级监察机关的行政问责工作;
  (二)研究行政问责工作中出现的重大问题,并向本级人民政府提出相应建议;
  (三)受理、调查行政问责案件,并提出拟处理建议;
  (四)统计、分析本行政区域的行政问责情况;
  (五)本级人民政府交办的其他行政问责工作。

  行政机关行政问责机构负责受理、调查本行政机关行政问责案件,提出拟处理意见,并接受同级监察机关的指导和监督。

  第六条 行政机关工作人员应当严格执行法律、法规、规章、政策和上级的决定、命令、部署,确保政令畅通,提高行政效能,保障公民、法人和其他组织的合法权益。

  第二章 行政问责情形

  第七条 行政机关领导干部违反规定决策,或者决策失误,有下列情形之一的,应当予以问责:

  (一) 依法应当决策而不作出决策或者不及时决策,造成重大损失或者不良社会影响的;
  (二) 超越法定权限进行决策,造成重大损失或者不良社会影响的;
  (三) 未按规定程序进行决策,损害公共利益和行政相对人合法权益的;
  (四) 作出的决策与法律、法规、规章、政策和上级的决定、命令相抵触,损害公共利益和行政相对人合法权益的;
  (五) 决策失误,造成重复建设、资源浪费、重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏等严重后果或者不良社会影响的;
  (六) 发现决策错误、失误或者失当,不及时纠正、改正或者调整,造成重大损失或者不良社会影响的;
  (七) 其他违反规定决策或者决策失误的情形。

  第八条 行政机关领导干部和其他工作人员不作为、乱作为、慢作为、假作为,有下列情形之一的,应当予以问责:

  (一)不贯彻执行法律、法规、规章、政策和上级的指示、决定、命令,拖延不办、顶着不办,有令不行的;
  (二)对影响经济发展环境、损害投资者合法利益、妨碍社会管理秩序、影响城市管理等违法行为不制止、不查处,监管不力的;
  (三)对涉及公众生命安全和身体健康等公共安全领域,未履行监督、检查、检验、检测、检疫等职责,引发安全事件的;
  (四)应当履行保护公民、法人和其他组织合法权益的法定职责而未履行的;
  (五)对群众的合理诉求能解决而不及时解决或者解决不力的;
  (六)超越法定权限和违反法定程序实施行政行为,野蛮执法、随意执法的;
  (七)乱检查、乱收费、乱征收、乱摊派、乱罚款的;
  (八)对行政相对人勒拿卡要,或者要求行政相对人接受有偿服务、购买指定商品以及承担其他非法定义务的;
  (九)违反规定,采取打招呼、批条子、授意、指定、强令等方式,影响和干预市场经济活动的;
  (十)截留、滞留、挤占或者挪用财政专项资金和政府代管资金的;
  (十一)在职责范围内监管不力,发生重大事故、事件、案件,或者连续发生事故、事件、案件的;
  (十二)对突发性、群体性事件应对不力,处置失当,导致事态恶化的;
  (十三)对上级机关确定的工作目标、交办的事项和职责范围内应当办理的事项,无正当理由未能在规定时限内完成,或者行政机关之间推诿扯皮,推卸责任的;
  (十四)对应由几个行政机关共同办理的事项,主办行政机关不主动牵头协调,协办行政机关不积极支持配合,致使工作延误的;
  (十五)瞒报、谎报、迟报、漏报公共突发事件、重大责任事故、重大疫情、灾情或者其他重要情况的;
  (十六)执行上级机关的指示、决定、命令或者履行职责时,弄虚作假,欺骗上级机关或者社会公众的;
  (十七)拒不执行人民法院生效的判决、裁定和行政复议机关生效的决定的;
  (十八)其他不作为、乱作为、慢作为、假作为的情形。

  第九条 行政机关内部管理和监督不力,有下列情形之一的,应当对行政机关相关领导干部及工作人员予以问责:

  (一)办事效率低下,服务质量差,或者对群众反映的本行政机关工作中存在的问题不及时改进,造成不良社会影响的;
  (二)未执行首问负责制、限时办结制等工作制度,损害行政相对人合法权益的;
  (三)对内部管理出现的问题放任不管,对本行政机关的违法违纪行为隐瞒、包庇、袒护、纵容的;
  (四)授意、指使、纵容本行政机关工作人员阻挠、干预、对抗监督检查或者案件查处,或者对办案人、投诉人、检举人、控告人打击报复的;
  (五)其他内部管理和监督不力的情形。

  第十条 行政机关工作人员违反行为规范,有下列情形之一的,应当予以问责:

  (一)办事拖拉,敷衍塞责,对领导的指示和命令置若罔闻的;
  (二)对行政相对人态度蛮横,故意刁难,或者因言行不文明导致冲突的;
  (三)违反工作纪律,工作懈怠、纪律涣散,在工作期间从事与工作无关的活动,造成不良社会影响的;
  (四)弄虚作假,做表面文章,欺骗领导和行政相对人的;
  (五)违反廉洁自律规定的;
  (六)其他违反行为规范的情形。

  第十一条 除本规定第七条、第八条、第九条、第十条规定的行政问责情形外,法律、法规、规章对行政机关工作人员行政问责情形另有规定的,按照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第三章 行政问责方式和适用

  第十二条 行政问责的方式:

  (一)责令限期整改;
  (二)责令作出书面检查;
  (三)责令公开道歉;
  (四)通报批评;
  (五)诫勉谈话;
  (六)停职检查;
  (七)调离工作岗位;
  (八)引咎辞职;
  (九)责令辞职;
  (十)降职或者免职;
  (十一)法律、法规、规章规定的其他问责方式。

  本条前款规定的行政问责方式可以单独适用,也可以合并适用。

  第十三条 有下列情形之一的,应当从重处理:

  (一)拒绝改正错误的;
  (二)隐瞒事实真相,干扰、阻碍行政问责工作的;
  (三)对投诉人、检举人、控告人打击报复的;
  (四)在共同行为中起主要作用的;
  (五)一年内被给予行政问责两次以上的;
  (六)其他按照规定应当从重处理的情形。

  第十四条 有下列情形之一的,可以从轻或者减轻处理:

  (一)主动交代应予行政问责的行为的;
  (二)积极配合调查或者有立功表现的;
  (三)主动采取措施,有效避免或者挽回损失,消除不良影响的;
  (四)其他按照规定可以从轻、减轻处理的情形。

  第四章 行政问责程序

  第十五条 下列情形可以作为行政问责的案件来源:

  (一)公民、法人和其他组织提出的附有相关证据材料的投诉、检举、控告;
  (二)上级机关的指示、批示;
  (三)人大代表、政协委员通过议案、提案等形式提出的问责建议;
  (四)上级或者同级人大、政府开展执法监督检查中提出的问责建议;
  (五)政务督查、政府绩效考核、政府法制、安全生产、审计、信访等部门或者机构在履行工作职责中提出的问责建议;
  (六)司法机关提出的问责建议;
  (七)新闻媒体曝光的应当予以行政问责的事件;
  (八)其他行政问责的案件来源。

  第十六条 市和区、县(市)监察机关在日常监督工作中或者通过本规定第十五条所列案件来源,发现干部管理权限内的行政机关领导干部以及其他工作人员有行政问责情形的,应当向本级政府主要领导或者分管领导提出问责建议,经本级政府主要领导或者分管领导批准后启动行政问责程序;政府主要领导或者分管领导发现行政机关领导干部以及其他工作人员有行政问责情形的,可以直接决定启动行政问责程序。

  监察机关根据本级政府主要领导或者分管领导的指示,应当成立调查组开展调查工作。

  第十七条 行政机关行政问责机构在日常监督工作中或者通过本规定第十五条所列案件来源,发现本行政机关工作人员有行政问责情形的,可以向本行政机关负责人提出问责建议,经本行政机关负责人批准后启动行政问责程序;行政机关负责人发现本行政机关工作人员有行政问责情形的,可以直接决定启动行政问责程序。

  行政机关行政问责机构根据本行政机关负责人的指示,开展调查工作,调查人员不得少于两人。

  第十八条 调查人员进行调查时,应当听取被调查人员的陈述和申辩,并予以记录。对其合理意见,应当予以采纳;不予采纳的,应当说明理由。

  被调查人员应当予以配合,如实说明情况。

  第十九条 调查人员与被调查人员有利害关系、可能影响案件公正处理的,应当按规定回避。    

  第二十条 调查终结,监察机关或者行政机关行政问责机构应当形成书面调查报告并提出拟处理意见,提交本级政府或者本行政机关的领导成员集体讨论后,作出给予行政问责、免予行政问责或者不予行政问责的决定。

  对于事实清楚、不需要进行调查的,行政问责决定机关可以直接作出行政问责决定。

  第二十一条 依照本规定给予行政问责,需要作出书面行政问责决定的,应当在行政问责决定书中载明下列内容:

  (一)被问责人员的姓名、职务、级别、工作单位等基本情况;
  (二)经查证应当予以行政问责的事实;
  (三)行政问责方式和依据;
  (四)不服行政问责决定申请复核、申诉的途径和期限;
  (五)行政问责决定机关的印章和作出决定的日期。

  第二十二条 行政问责决定机关应当自作出行政问责决定之日起三日内将行政问责决定书送达被问责人员。

  行政问责处理结果应当在一定范围内公开。被行政问责的行为造成不良社会影响的,其行政问责处理结果应当向社会公开。

  第二十三条 被调查人员或者被调查行政机关领导阻挠或者干预行政问责案件的调查、处理,情节严重的,监察机关或者行政机关行政问责机构可以提请政府或者有关机关依照相关规定处理。

  第二十四条 被问责人员同时违反政纪应当给予行政处分的,由监察机关或者有关机关依照相关规定处理;违反党纪的,移送纪律检查机关处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第二十五条 被问责人员对行政问责决定不服的,可以自收到行政问责决定书之日起三十日内向作出行政问责决定的机关申请复核;对复核决定不服的,可以自收到复核决定书之日起十五日内向作出复核决定机关的上一级机关提出申诉;也可以不经复核,自收到行政问责决定书之日起三十日内直接提出申诉。

  市人民政府作出的复核决定为最终决定。

  第二十六条 复核受理机关应当自受理复核申请之日起三十日内作出复核决定书并送达申请人。

  申诉受理机关应当自受理申诉之日起六十日内作出申诉处理决定书并送达申请人和原行政问责决定机关;案情复杂的,可以适当延长,但延长时间不得超过三十日。

  复核、申诉期间原行政问责决定不停止执行。

  被问责人员不得因申请复核、申诉被加重处理。

  第二十七条 复核、申诉的受理机关审核后,应当按照下列规定作出处理:

  (一)原行政问责决定正确的,维持原行政问责决定;
  (二)原行政问责决定所列事实不存在,或者事实不清楚,证据不足的,撤销原行政问责决定;
  (三)原行政问责决定违反规定程序,影响公正处理的,由原行政问责决定机关重新调查处理;
  (四)原行政问责决定事实清楚,但对问责行为的情节认定错误或者适用法律、法规错误的,可以直接变更行政问责方式。

  第二十八条 被问责人员受到错误问责的,行政问责决定机关应当及时纠正;造成名誉损失的,应当在公布行政问责决定的范围内恢复名誉、消除影响。

  第五章 附 则

  第二十九条 本规定自2012年3月15日起施行。市人民政府2007年9月25日发布的《哈尔滨市行政机关领导干部问责暂行办法》同时废止。