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论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
财政部


一般消费税和一般增值税退付申报及审批办法
1994年6月26日，财政部

第一条 为落实财政部、国家税务总局、中国人民银行《关于税制改革后对某些企业实行“先征后退”有关预算管理问题的暂行规定的通知》（（94）财预字第55号），规范一般消费税和一般增值税退付（以下简称“退税”）申报和审批工作，制定本办法。
第二条 “退税”以国务院和财政部有关规定为依据。
第三条 “退税”的申报和审查核批必须遵循依法办理、实事求是、严肃认真、提高效率的原则。
第四条 企业申请“退税”须向财政部驻纳税地中央企业财政驻厂员处（组）书面申请，提出申请退税的依据，附报退税申请书（见附一至四），并提供已纳税款的缴款书原件和复印件一份。
退税申请书由省（自治区、直辖市、深圳市）中央企业财政驻厂员处（以下简称省中企处）统一印制。
第五条 未设中央企业财政驻厂员机构的市（地），由各省中企处委托该市（地）财政局受理当地企业“退税”申请。企业距市（地）中央企业财政驻厂员处（组）或财政局较远，办理“退税”不方便的，可由市（地）中央企业财政驻厂员处（组）或上述财政局委托企业所在县（市）财政局代理有关工作，报省中企处备案。
受委托的市（地）、县（市）财政部门在退税业务工作上应接受省中企处的指导和管理。
第六条 企业“退税”申请，应在解缴税款并收到国库（经收处）收款盖章后退回的缴款书（收据联）三日后提出；企业两次报送“退税”申请书的时间间隔一般不少于15天。
第七条 各市（地）中央企业财政驻厂员处（组）（含第五条中所指的市（地）财政局和县（市）财政局，以下统称“退税申请受理单位”）接到企业的退税申请后，必须就以下内容进行认真初审：
1．报送的有关资料是否齐全、真实；
2．申请退税的依据是否充分；
3．申请退付的税款金额是否正确；
4．申请退付的税款是否已经入库（按不少于申报金额10％的比例或对数额在10万元以上的缴款书与税务部门、金库核对）。
第八条 对经初审后符合“退税”条件的，“退税申请受理单位”在企业申请“退税”的书面报告“退税申请书”上分别签署意见，连同企业报送的缴款书复印件一并报送省中企处。
第九条 对企业报送的申请“退税”的资料不全、依据不充分、数据不准确或税款尚未入库的，“退税申请受理单位”应将情况通知该企业。
第十条 各“退税申请受理单位”必须及时办理企业“退税”申请。向省中企处报送审查意见或通知企业本办法第九条有关事项的时间，一般应在收到企业“退税”申请的六日内完成。
第十一条 省中企处收到“退税申请受理单位”报送的对企业“退税”申请的核实意见和有关附件后，应进行认真核实，并根据审核结果正式行文对“退税申请受理单位”下达准予退付或不予退付的批复，并将企业申请退税的书面报告和退税申请书第一、二联及缴款书复印件同时退给“退税申请受理单位”。
省中企处对“退税”申请的批复，抄送该企业所在地国库、税务、财政机关各一份。
省中企处对企业“退税”申请作出的批复，从“退税申请受理单位”收到该申请之日算起，不得超过十天（不含“退税申请受理单位”邮件在途时间）。
第十二条 “退税申请受理单位”收到省中企处“退税”的批复文件后，对准予退付的税款，开具“收入退还书”（由省级中企处按《国家金库条例实施细则》所附格式十一印制）。
“收入退还书”按以下要求填写：
1．收款单位方，“全称栏”填写退付对象的名称；“帐号栏”填写退付对象在开户银行的帐号；“开户银行栏”填写上述开户银行名称。
2．退款单位方，“机关全称栏”填写财政部、××省财政厅（局）；“预算级次栏”的填写视所退税种而定，如所退税款是增值税，则填写中央级75％，省（市、县）级25％（根据当地财政体制确定），如所退税款是消费税，则填写中央级；退款国库栏填写中央国库××分库（
或中央国库××支库，中央国库××中心支库）、××地方国库（与预算级次栏衔接）。
3．“预算科目栏”按规定的科目填写。
4．“金额栏”按省中企处准予退付的金额填写。
5．“退税原因栏”填写退税的文件依据和省中企处批复文件的名称及文号。
第十三条 “退税申请受理单位”开具的“收入退还书”，加盖印章后，连同省中企处的批复文件，送当地国库办理税款退付事宜。收到国库办理退付并盖章退回的“收入退还书”后，将缴款书原件加盖“已退付”专用章，连同“退税申请书”第一联退还企业。
第十四条 各省中企处未批准的“退税”申请，由“退税申请受理单位”在接到该批复后及时通知企业，并按省中企处要求办理其他有关事宜。
第十五条 “退税申请受理单位”和当地国库应按月核对“退税”金额，并报告退库情况。
（一）每月终了后二日内，国库将“退付一般增值税”和“退付一般消费税”的金额及“预算级次”通知“退税申请受理单位”。
（二）“退税申请受理单位”将本机构同期记录的“退税”数额与国库的通知数额进行核对（如有问题应签明原因，会同国库进行纠正），并填制“一般消费税、一般增值税退付月报”（见附五），于月度终了后四日内报送省中企处。
（三）省级中企处对“退税申请受理单位”报送的“一般消费税、一般增值税退付月报”及时进行审查、汇总，编写文字说明后于每月终了后五日内（节假日顺延）报财政部。
第十六条 省中企处和市（地）中央企业财政驻厂员处（组）应设立专门机构，配置专门人员负责“退税”的审查和核批等事宜，代行中央企业财政驻厂员机构“退税”审查职能的市（地）、县（市）财政局应指定专门人员从事此项工作，并将所定人员的名单报委托单位备案。
第十七条 省中企处和“退税申请受理单位”必须设置有关帐册，对企业“退税”申请书及有关资料的受理、审查、呈报或退还，及“退税”申请的批复，“收入退还书”的填制与送达国库，“退税”数额的对帐等各个环节实行严密细致的登记，并建立健全档案管理制度，妥善保管有关帐册、资料。
第十八条 中央企业财政驻厂员机构和有关市（地）县财政部门必须严格执法，对发现的骗取“退税”的行为，由省中企处依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》进行处理，触犯刑律的移交司法机关，并随时向财政部报告。
第十九条 省中企处应加强对“退税”审查核批工作的领导和考核，建立健全岗位责任制，加强对“退税”经办人员的管理和监督，对玩忽职守、徇私舞弊，导致财政收入损失，或办事推诿、敲诈勒索，造成恶劣影响的，随时向财政部报告情况，严加追究当事人及有关领导的责任，触犯刑律的，移交司法部门处理。
第二十条 有关企业对省中企处“退税”工作提出的行政复议申请由财政部受理；对“退税受理单位”“退税”工作提出的行政复议申请，由省中企处受理。
第二十一条 省中企处要对“退税”工作及时进行总结，定期以书面形式向部作专题汇报。