您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

江苏省徐州市人大常委会


徐州市第十四届人民代表大会常务委员会公告(第24号)


《徐州市人民代表大会常务委员会关于修改〈徐州市航道管理条例〉的决定》已由徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2011年10月28日通过，经江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2011年11月26日批准，现予公布，自2012年3月1日起施行。


2011年12月1日



徐州市人民代表大会常务委员会关于修改《徐州市航道管理条例》的决定

（2011年10月28日徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2011年11月26日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）



徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《徐州市航道管理条例》作如下修改：
一、将第一条修改为：“为了加强航道管理，保障航行安全、航道畅通，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”
二、将第二条修改为：“本条例适用于本市行政区域内航道、与通航有关的设施的规划、建设、养护、管理以及其他与通航有关的活动。”
三、将第三条修改为：“市、县（市）、铜山区、贾汪区人民政府交通运输管理部门是本行政区域内航道管理的主管部门，其所属的航道管理机构负责航道管理的具体工作。
“发展改革、规划、水利、国土资源、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好航道管理的相关工作。”
四、将第四条修改为：“航道是公益性基础设施。市、县（市）、铜山区、贾汪区人民政府应当将航道建设纳入国民经济和社会发展规划，保障航道建设、养护资金的投入，促进航道事业的发展。”
五、将第五条修改为：“市交通运输主管部门应当会同规划、水利、国土资源等部门，依据统筹兼顾、综合利用的原则，结合水资源等有关专业规划，依法编制本行政区域内的航道规划，按照管理权限报经批准后组织实施。”
六、将第六条第一款修改为：“航道建设用地应当纳入土地利用总体规划，由市、县（市）、铜山区、贾汪区人民政府在用地计划中安排。”
增加一款，作为该条第二款：“经县级以上地方人民政府批准，航道工程建设用地可以通过划拨方式取得。沿线地方各级人民政府应当做好航道工程建设用地征收和补偿工作。”
七、将第十三条第一款调整为第十四条第一款，并修改为：“凡新建、改建、扩建与通航有关的临河、跨河、过河设施，应当符合航道规划、通航标准和航道技术规范，不得降低航道通航条件，并符合第十三条规定的要求，其施工设计图、施工方案应当报经航道管理机构审查同意。”　
删去该条第二款、第三款、第四款。
八、增加一项作为原第十四条第五项：“（五）建设滑道、船坞等临河设施距航道交汇处、弯道的距离不得小于相应航道等级一个标准船队的长度。”
九、将第十五条调整为第十四条第二款，并修改为：“建设与通航有关的临河、跨河、过河设施，应当按照有关法律、法规的规定报经水利部门审查同意；涉及港口、海事等部门或者机构的，应当依法办理相关手续。”　
十、增加一条作为第十五条：“在航道上建设拦河闸坝，应当符合防洪标准、航道规划、通航标准和航道技术规范。
“建设单位在一至六级航道上建设拦河闸坝，应当事先书面征求市航道管理机构的意见；在七级和等外级航道上建设拦河闸坝，应当事先书面征求所在地县级航道管理机构的意见，并依法办理相关手续。”
十一、增加一条作为第十九条：“拆除航道上的桥梁等跨河建筑物，水中墩柱等基础顶标高应当符合下列规定：
“（一）五级以上航道应当拆除至规划航道等级底标高以下二米；
“（二）六级以下航道应当拆除至规划航道等级底标高以下一米。
“实际河底标高低于规划航道等级底标高的，以实际河底标高为准。”
十二、将第二十条调整为第二十一条，并修改为：“在船闸管理区域内禁止下列行为：
（一）排放污水，倾倒砂石、泥土、垃圾和其他废弃物；
（二）设置渔网渔簖或者采取其他方式从事捕鱼作业；
（三）取土、采石、种植、堆放和装卸货物；
（四）在灯杆、栏杆、闸室爬梯及树木上带缆；
（五）在闸室内违规使用明火、燃放鞭炮、敲凿和可能引起火花的作业，碰撞、钩捣闸门；
（六）损坏船闸航标、驳岸、护坡、栏杆、宣传标牌和其他船闸设施设备；
（七）摆摊设点。”
十三、将第二十五条修改为：“违反本条例第九条、第十七条第二款规定，由航道管理机构责令改正，限期疏浚、清障、清除打捞物、施工遗留物和拆除临时搭建的设施；逾期不改正的，处以一千元以上五千元以下罚款。”
十四、增加一条作为第二十六条：“违反本条例第十四条第一款规定，未经航道管理机构审查同意，擅自建设、设置与通航有关设施，或者未按照审查决定内容建设、设置的，由航道管理机构责令停工、补办手续或者限期清除，并按照下列规定处罚：
“（一）属于临河设施的，可以处以一千元以上五千元以下罚款；造成航道碍航或者断航的，可以处以五千元以上二万元以下罚款；
“（二）属于跨河、过河设施的，可以处以五千元以上二万元以下罚款；造成航道碍航或者断航的，可以处以二万元以上五万元以下罚款。
“违反本条例第十四条规定，未经水利、港口、海事等部门或者机构审查同意，擅自建设、设置有关设施，或者未按照审查决定内容建设、设置的，由相关部门依据法律、法规的规定进行处罚。”
十五、增加一条作为第二十七条：“违反本条例第十六条规定，由航道管理机构责令改正，限期清除违章设施，恢复原状；逾期不改正的，处以一千元以上五千元以下罚款。”
十六、增加一条作为第二十八条：“违反本条例第十九条规定，施工单位未按照规定拆除与通航有关的设施的，由航道管理机构责令改正；逾期不改正的，处以二千元以上一万元以下罚款。”
十七、增加一条作为第二十九条：“违反本条例第二十条第一、五项、第二十一条第一、二项行为之一的，由航道管理机构责令改正，可以处以一百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处以五百元以上二千元以下罚款。”
十八、增加一条作为第三十条：“违反本条例第二十条第二、四、六项、第二十一条第三、四、五、六、七项、第二十二条行为之一的，由航道管理机构责令改正或者限期清除，可以处以一千元以上五千元以下罚款；情节严重的，处以五千元以上二万元以下罚款。”
十九、增加一条作为第三十一条：“违反本条例第二十三条规定，未按照要求疏浚的，由航道管理机构责令限期改正；逾期不改正的，处以二千元以上一万元以下罚款。”
二十、将第二十八条调整为第三十三条，并修改为：“本条例下列用语的含义：
“（一）航道是指本市行政区域河流、湖泊和运河中供船舶、排筏航行的水域，以及航标、标志标牌、过船建筑物、整治建筑
物等航道设施。
“（二）与通航有关的设施是指对航道的通航条件有影响的闸坝、桥梁、渡槽、架空电缆线、水下电缆、管道、码头、驳岸、栈桥、护坡、滑道、房屋、涵洞、抽（排）水站、固定渔具等设施。”
二十一、删去第二十四条、第二十六条以及第十七条中“或者个人”的文字。
二十二、将本条例中的文字“航道、航道设施”、“航道及其设施”、“航道及航道设施”、“航道和航道设施”均修改为“航道”；“航道管理部门”，除第五条和第七条修改为“交通运输主管部门”外，其他均修改为“航道管理机构”；“水行政管理部门”均修改为“水利部门”；表示长度等计量数值的阿拉伯数字均修改为汉字数字表述；第三章“保护和管理”修改为“养护和管理”；第八条第二款中的“因占地、毁林等造成损害的”修改为“因上述活动对他人合法利益造成损害的”、第十九条第三项中的“害”修改为“坏”、第二十一条第二款中的“并按规定”修改为“并按照规定”。
此外，根据本决定对部分条文的顺序作相应调整。
本决定自2012年3月1日施行。
《徐州市航道管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。



　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com