【摘要】 善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为杨立新教授的《论不动产善意取得及适用条件》。
【正文】
[案情回顾] 一起冒名出售房屋案
2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。
7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。
3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
[焦点笔谈]
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这里规定的我国善意取得制度，不仅包括动产，也包括不动产。本文结合上述案例，探讨我国不动产善意取得制度建立的过程，以及适用不动产善意取得的基本规则。
一、国外传统民法规定善意取得制度通常不适用于不动产
善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外传统民法规定善意取得，通常不包括不动产，只适用于动产范围。[1]
通常认为，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则，其真实含义是，任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。[2]这种让与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。只有这样，才能做到“以手护手”，保护动产交易中的动态安全。
后世的民事立法遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度。《德国民法典》第932条规定：“物虽不属于让与人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。”这一条文规定在第三章“所有权”第三节“动产所有权的取得和丧失”中，因而，德国法上的善意取得严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。《日本民法》采取同样的立场，第186条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”不动产不得适用善意取得制度。
在英美法，原本坚持“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老法则，任何人都只能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。1952年《美国统一商法典》改变了上述立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上，第2403条规定：“购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。”因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。在美国法的善意取得中，适用范围明确规定为“货物”，当然是动产，不包括不动产。现行英国法所采取的立场与美国法的立场一致。
各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取比较一致的立场，是因为土地、房屋等不动产适用登记制度。通过既定的登记公示方法，可以使第三人能够从外观上比较方便地了解不动产物权变动的事实，确定自己的意思表示。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而在不动产交易中，双方当事人必须依照规定变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得的必要前提，故各国立法通常规定只有动产交易适用善意取得制度。
当然也有少数特例规定不动产善意取得，例如《瑞士民法典》第973条规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。
二、我国不动产善意取得制度的演变和定型
我国《物权法》打破善意取得限于动产的传统，将善意取得扩展到不动产交易领域，并非自《物权法》开始，而是有一个演变发展的过程，直至《物权法》通过将其正式定型。
（一）早前最高人民法院的三个司法解释
最早涉及不动产善意取得的司法解释，是最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款。”之后，又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法。在此，最高人民法院虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定取得房屋所有权的内容，但条文中“经过正当合法手续确定了房屋买卖关系，应保护双方权利”的表述中，就隐含了不动产善意取得的意思。
1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效。”这一规定与1963年上述司法解释是相承相依的关系。其中明确的是，在共有人擅自出卖共有房屋的买卖关系中，有三条处理规则：（1）买方明知故犯，即受让人为恶意者，买卖无效；（2）其他共有人明知而不反对的，买卖有效；（3）买方不知情的，即受让人善意无过失者，买卖关系的效力，根据实际情况处理。买受人善意无过失，因而认定为有效者，即为不动产交易的善意取得。该条司法解释故意回避善意取得的字眼，采取较为模糊的表述方法，表达了不动产善意取得的内容，是当时的形势所致。
1984年8月30日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》专门规定第六部分“房屋问题”，其中第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”该条文的基本精神，承继了1979年上述司法解释后一部分内容，除文字表述更为准确以外，其三条处理规则没有原则变化。
（二）贯彻执行《民法通则》司法解释的规定
《民法通则》实施后，1988年最高人民法院制定了《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》，规定了第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是我国司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意取得制度。
研究本条司法解释与前述三条司法解释之间的关系，可以看出我国最高司法机关在不动产善意取得法律适用上的思想演变过程，它从合法房屋买卖应保护双方权利开始，发展到非所有权人出卖他人住房为无效，部分共有人擅自出卖共有房屋买方不知情应依实际情况处理；继而提出了造成房屋买卖关系无效应由过错方负责赔偿的意见；最后，在上述基础上，完整地提出了“部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的意见。从中可以看出，最高人民法院的前三个司法解释为贯彻执行《民法通则》司法解释第89条作了量的积累，为不动产善意取得制度奠定了基础，而贯彻执行《民法通则》司法解释第89条则产生了质的飞跃，明确确立了这一制度。
北京市预算监督条例
北京市人大常委会
北京市预算监督条例
（1996年12月5日北京市第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 2002年3月29日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修订 根据2003年4月18日北京市第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过的《北京市预算监督条例修正案》第二次修正 根据2007年3月30日北京市第十二届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过的《北京市预算监督条例修正案》第三次修正）
目 录
第一章 总则
第二章 预算草案主要内容的初步审查
第三章 预算执行情况的监督
第四章 预算变更的审查和批准
第五章 决算的审查和批准
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总 则
第一条 为了加强对预算的监督，规范预算行为，根据《中华人民共和国预算法》（以下简称预算法）和有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于市级预算、市级决算和市级预算变更的审查和批准，市总预算和市级预算执行情况的监督。
第三条 市人民代表大会审查市总预算草案及市总预算执行情况的报告；批准市级预算和市级预算执行情况的报告；改变或者撤销市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）关于预算、决算的不适当的决议；撤销市人民政府关于预算、决算的不适当的决定和命令。
经市人民代表大会批准的市级预算，非经法定程序，不得改变。
第四条 市人大常委会监督市总预算和市级预算的执行；审查和批准市级预算的变更；审查和批准市级决算；撤销市人民政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。
第五条 市人民代表大会财政经济委员会（以下简称财经委员会）在市人民代表大会及其常委会的领导下，承担审查预算草案、决算草案、预算调整方案和监督预算执行的有关工作。
财经委员会履行前款规定的职责时，可以邀请有关专家参加。
第六条 市人民代表大会代表或者市人大常委会组成人员依照法律规定程序，就预算、决算中的有关问题提出询问或者质询，市人民政府或者有关部门必须研究处理并及时给予答复。
第七条 市人民政府应当贯彻预算法和有关法律、法规；执行市人民代表大会通过的预算和关于预算的决议；做到先有预算，后有支出，严格按照预算支出；建立健全监督制约机制，加强对预算的监督管理。
市财政部门和市审计部门按照各自的职责依法对市级各部门进行财政监督和审计监督。
第八条 鼓励、支持和保护公民、法人或者其他组织对违反预算法律、法规的行为进行社会监督和舆论监督。
公民、法人或者其他组织有权向有关国家机关检举、揭发违反预算法律、法规的行为，任何组织和个人不得打击报复。有关国家机关应当为检举、揭发者保密。
第二章 预算草案主要内容的初步审查
第九条 市级各预算单位应当按照预算法和有关法律、法规的规定，在市人民政府规定的时间内完成部门预算的编制工作。部门预算应当综合预算内、外资金，编列到目。
第十条 在市人民代表大会会议举行的一个半月前，财经委员会依照本条例的规定对市财政部门提交的市级预算草案主要内容进行初步审查。
市人民代表大会及其常委会有关机构负责人列席初步审查会议，参与市级预算草案主要内容的审查工作。
市财政部门负责人应当到会对市级预算草案主要内容进行说明，并回答询问。
第十一条 财经委员会对市级预算草案主要内容进行初步审查，可以要求市人民政府发展计划、税务、统计等相关部门汇报情况并提供相应材料。
财经委员会可以听取市级预算单位的部门预算编制情况汇报。
第十二条 市财政、发展计划、税务等部门应当在召开初步审查会议7日前，向财经委员会提供下列材料：
（一）国务院、财政部关于编制预算的要求；
（二）上一年度预算执行情况和本年度预算安排的说明；
（三）科目列到类、重要的列到款的预算表，政府性基金预算表；
（四）市级预算单位的部门预算草案；
（五）本年度税收计划；
（六）市级预算单位预算外资金收支安排情况；
（七）农业、教育、科技、社会保障支出安排情况；
（八）政府采购计划和市对区、县的转移支付方案；
（九）市财政资金安排的主要建设项目；
（十）初步审查需要的其他材料。
第十三条 财经委员会对市级预算草案主要内容进行如下审查：
（一）贯彻预算法和有关法律、法规以及有关的财政经济政策的情况；
（二）依据国民经济和社会发展计划以及贯彻量入为出、收支平衡、结构合理原则的情况；
（三）预算收入的安排与国内生产总值增长相适应的情况；
（四）农业、教育、科技支出安排的情况；
（五）文化、卫生、社会保障等政府公共支出和基本建设支出的安排情况；
（六）群众关心的重要问题在预算中的收支安排情况；
（七）预备费设置情况；
（八）为实现预算拟采取的措施；
（九）其他重要问题。
第十四条 在财经委员会对市级预算草案主要内容初步审查会议后15日内，市财政部门应当将采纳审查意见的情况书面向财经委员会报告。
财经委员会将初步审查结果向市人大常委会主任会议（以下简称主任会议）报告。
第三章 预算执行情况的监督
第十五条 经市人民代表大会批准的市级预算由市人民政府组织执行，具体工作由市财政部门负责。
新预算年度开始后，在市人民代表大会批准预算前，市人民政府可以先按照上一年度同期的预算支出数额安排支出，批准预算后，按照批准的预算执行。
第十六条 市人民代表大会批准市级预算后，市财政部门应当自批准之日起30日内批复市级预算单位的部门预算。市级预算单位应当自市财政部门批复本单位预算之日起15日内，批复所属各单位预算。
市财政部门应当及时将部门预算的批复情况向财经委员会报告。
市人民政府应当及时将市级预算以及各区、县人民政府报送备案的预算汇总，报市人大常委会备案。
第十七条 市人大常委会对市级预算执行情况监督的主要内容：
（一）执行市人民代表大会批准的预算决议情况；
（二）为实现预算采取的各项措施落实情况；
（三）按照批准的年度预算向市级预算单位批复预算的情况；
（四）预算收入和支出的管理情况；
（五）部门预算制度建立和执行情况；
（六）法律、法规规定的有关项目预算执行情况；
（七）项目资金使用情况；
（八）预备费的使用情况；
（九）预算外资金收支管理情况；
（十）市级预算执行中的其他重要问题。
第十八条 市人民政府应当在每年第三季度向市人大常委会报告上半年预算执行情况。
市财政部门应当在每季度终了后，向财经委员会报告预算执行情况，并按月提供预算收支报表等有关资料。财经委员会将预算执行中的重大问题及时报告主任会议。
财经委员会可以要求有关部门汇报部门预算和政府采购预算的执行情况。
第十九条 财经委员会或者市人民代表大会及其常委会有关机构根据主任会议的决定，对预算执行中的重大问题进行调查，可以组织听证会，查阅会计帐目等有关资料，并向主任会议报告调查结果。经主任会议决定，可以将调查结果提请市人大常委会审议。市人大常委会可以根据调查结果作出相应决议。
本市各级人民政府有关部门、单位和个人应当积极协助、配合调查，如实反映情况，提供调查所需要的材料。
第二十条 市人民政府审计部门应当依法对市级预算执行和其他财政收支情况进行审计。市人民政府应当向市人大常委会提出审计部门对预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
市人民政府应当责成市审计部门将日常审计发现的预算执行中的重要问题，及时向财经委员会通报。
第二十一条 在预算执行过程中，主任会议认为必要时，可以要求市人民政府责成市审计部门进行专项审计并报告审计结果。经主任会议决定，可以将专项审计结果提请市人大常委会审议。
第四章 预算变更的审查和批准
第二十二条 市级预算超收收入应当优先用于农业、教育、科技、社会保障等重点项目和其他必要的支出。在市级预算执行过程中，需要动用超收收入追加支出时，市人民政府应当编制预计超收收入使用方案，由市财政部门将编制预计超收收入使用方案的有关情况及时向财经委员会通报。市人民政府应当将预计超收收入使用方案报市人大常委会备案，并向市人民代表大会报告超收收入安排使用情况。
第二十三条 预算执行中应当严格控制不同预算科目之间的资金调剂，市级各预算单位的预算支出应当按照预算科目执行;确需作出调剂的，必须经市财政部门同意。市级预算安排的农业、教育、科技、文化、卫生和社会保障等重点支出的调减，必须经市人大常委会审查和批准。
第二十四条 市人民代表大会批准的市级预算在执行中，因特殊情况需要增加支出或者减少收入，使原批准的收支平衡的预算的总支出超过总收入，市人民政府必须依法编制预算调整方案，提请市人大常委会审查和批准。
第二十五条 在市人大常委会举行会议审查批准市级预算调整方案的一个月前，市财政部门应当将市级预算调整的初步方案提交财经委员会初步审查。
第五章 决算的审查和批准
第二十六条 预算年度终了后，市人民政府应当及时编制市级决算草案，于7月底前提请市人大常委会审查和批准。
市人民政府应当在市人大常委会举行会议10日前，向常委会提交市级决算草案、决算的报告和市级预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
第二十七条 市人民政府编制的市级决算草案应当如实反映预算执行的结果，根据市人民代表大会批准的预算所列科目编制，按照预算数、变更数以及实际执行数分别列出，并作出说明。
市审计部门应当建立健全部门决算的审签制度。
第二十八条 对市级决算草案，主要审查以下内容：
（一）遵守预算法和有关法律、法规情况；
（二）预算年度收支完成情况；
（三）重点支出完成情况；
（四）政府采购和转移支付完成情况；
（五）预备费使用情况；
（六）预算超收使用情况；
（七）预算结余、结转情况；
（八）预算外资金收支完成情况;
（九）中央财政补助资金的安排和使用情况。
第二十九条 市人民政府应当责成市财政部门、审计部门和税务部门在市人大常委会审查和批准市级决算20日前，将决算草案、审计工作报告和税收完成情况报告提交财经委员会。
财经委员会听取决算报告、审计工作报告和税收完成情况报告，对决算草案进行初步审查。市财政部门、审计部门和税务部门的主要负责人应当到会对决算草案、审计工作报告和税收完成情况报告的主要内容进行说明，并回答询问。
财经委员会可以就决算草案中的有关问题听取有关部门的情况汇报。
第三十条 在市人大常委会审查和批准市级决算时，财经委员会应当向市人大常委会做决算草案的初步审查报告，供审议参考。
第三十一条 市人大常委会审查和批准市级决算时，应当听取并审议市人民政府关于决算草案的报告和审计工作报告;根据审议情况对市级决算作出决议，必要时，也可以对审计工作报告作出决议。市人大常委会对审计工作报告作出决议的，市人民政府应当在决议规定的期限内，将执行决议的情况向市人大常委会报告。
第三十二条 审计工作报告应当如实反映对预算执行和其他财政收支的审计工作情况，内容应当包括对预算执行和其他财政收支的审计评价，预算执行和其他财政收支中存在的问题及审计部门的处理情况，以及对改进财政工作和部门财务工作的意见和建议。
市审计部门对市级预算执行情况和其他财政收支审计出的问题应当及时纠正、依法处理。
市人民政府应当在当年年底前将审计出的问题的处理结果书面报送市人大常委会。
第三十三条 市财政部门应当自市级决算批准之日起20日内，批复市级各预算单位的部门决算，并及时将部门决算的批复情况向财经委员会报告。
市人民政府应当自市级决算批准之日起30日内，将市级决算及各区、县人民政府上报备案的决算汇总，报市人大常委会备案。
第六章 法律责任
第三十四条 对违反预算法律、行政法规和本条例规定的，依照预算法和国务院有关规定，追究有关部门和政府领导人的责任，依据情节轻重给予行政处分，直至撤销其职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 对检举、揭发违反预算法律、法规行为的人进行打击报复，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，由有关部门给予行政处分。
第七章 附 则
第三十六条 本市各区、县人民代表大会及其常务委员会对区、县级预算的监督，参照本条例施行。
第三十七条 本条例自2002年7月1日起施行。
