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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
中国政府 卢旺达共和国政府


中华人民共和国政府和卢旺达共和国政府关于中国派遣医疗队赴卢旺达工作的换文


（签订日期１９９２年１月２２日 生效日期１９９２年３月１１日）
　　　　　　　　　　　　　（一）中方去照

卢旺达共和国外交部长：比齐芝古·卡齐米尔博士阁下
阁下：
　　根据一九八一年七月二十九日签订的关于派遣中国医疗队的议定书和贵部一九九一年十二月十九日第５１３９／１６．０３．Ｂ２／ｃｏｏｐ／ＢＩＬＡＴ号照会，为了发展友好合作关系和为卢旺达医疗卫生事业做出更大努力，经过友好协商，我谨代表中华人民共和国政府，向阁下提出如下建议：

　一、根据卢旺达共和国政府（以下简称卢方）的要求，中华人民共和国政府（以下简称中方）同意派遣第六批中国医疗队赴卢旺达工作，该队由十人组成，即：二名外科大夫，二名妇产科大夫，一名儿科大夫，一名针灸大夫，一名内科大夫，一名麻醉师，一名手术室护士和一名厨师。第六批医疗队工作期限为两年，从到达卢旺达之日起计。

　二、医疗队工作期间，中方负担中国医疗队往返卢旺达和中国的国际旅费、生活费、办公费、医疗费和交通费。在中国医疗队工作期满后，双方根据上述费用实际支出办理确认书。

　三、中国医疗队的任务是协助卢旺达医务人员在基本戈医院开展医疗工作（不包括承担法律责任的医疗工作）。

　四、卢方负责提供中国医疗队在卢旺达工作期间所需的医疗设备、器械、药品、医用敷料和化学试剂。
　　中国医疗队在卢旺达工作期间，卢方免除医疗队人员生活、工作所需的物资、设备和供应品的进口税和其他税收、并向他们提供开展工作所必需的一切便利条件，包括设备完善的住房、卧具、水、电等条件。

　五、中国医疗队人员享有中方和卢方规定的节假日，中国医疗队人员在卢旺达每工作十一个月，享有一个月的休假，如因工作需要当年不能休假，可在下年度补休。

　六、中国医疗队应尊重卢旺达的现行法律及其当地人民的风俗习惯。

　七、中国医疗队工作期满两年后，按期回国。如卢方要求中方继续派遣中国医疗队来卢工作，需提前半年提出，经双方协商一致另行换文确认。
　　以上一至七条建议，如蒙卢旺达共和国政府同意，本函及阁下的复函即成为中、卢两国政府间一项协议。
　　顺致崇高敬意。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国政府代表
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　田逸民（签字）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九二年一月二十二日于基加利
　　　　　　　　　　　　　（二）对方来照

中华人民共和国大使先生阁下：
大使先生：
　　我荣幸地收到你于一九九二年一月二十二日ＢＣＥＮ°０３１／９２来函，其内容如下：
　　（内容同中方去照，略－－编者）
　　我荣幸地代表卢旺达共和国政府确认上述来函内容，并确认同意阁下来函及本函为中、卢两国政府间一项协议。
　　顺致崇高敬意。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　卢旺达共和国政府代表
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　恩吉拉巴特瓦雷·奥古斯坦（签字）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九二年三月十一日于基加利